失管老楼有了“应急维修”兜底，“三不管”地带有了物业管理维护……德外大街西社区的7个居民区曾经“旱涝不均”，有的有物业管理，有的则长期失管。社区为此搭建起一个平台，组成了物业联盟，让老旧小区也享受到了最基本的服务。
失管老楼频出状况
德外大街西社区有7个居民小区，包括商品房、央产房及平房院等不同性质的住宅。建成于上世纪70年代的新外大街甲28号楼长期处于失管状态，最令社区“头疼”。这栋楼没物业，修修补补的活儿全靠居民自己解决。“水龙头坏了或者换个灯泡，只能自己去外面找装修公司的师傅上门。”说起居住体验，居民直摇头。
老楼没有物业，就像老人缺乏照护，难免有个“头疼脑热”：上下水管锈蚀严重，三天两头堵塞；居民洗着洗着澡，就突然没水了；楼道没有公共用电，更别提照明设施了；楼道出入口的水泥房檐由于年久失修，时常掉渣，摇摇欲坠的水泥块令居民揪心不已……
没有物业管理，真遇上问题还得找产权单位。可产权单位没有相应的资金预算，响应速度也慢，居民、社区都很着急。
甲28号楼隔壁的新外大街28号院，由于产权结构复杂，也是状况频出。这处混合型的老旧小区，建于上世纪六七十年代，院内不仅有单位驻地，还有13栋居民楼，分属4家产权单位，光是物业服务方就有3家，有的楼甚至按单元划分富士国际期货权属，还有两个单元处于失管状态。
小区产权单位、物业众多，缺乏统一管理，但凡涉及公共区域的问题，都需要几家坐下来协商，却往往因为难以厘清富士国际期货，谁都不愿管。
物业联盟能解燃眉之急
面对物业服务参差不齐的现状，社区尝试搭建平台成立了物业联盟，将辖区的物业资源整合起来，为老旧失管楼院托底的同时，还理顺了同一小区多家产权单位、物业间的关系。
“家里管道崩了，一直在滋水，能来看看吗？”接到居民打来的电话，社区书记王文娟匆匆赶往了现场。只见一层居民家厨房的上下水管锈蚀严重，不断有水从裂口处滋出，随时可能再次发生爆裂，必须尽快维修。
社区几次给产权单位打电话，可产权单位并不积极。社区决定先找物业联盟的成员——北邮物业来帮忙。北邮物业听罢，很快就派了经验丰富的维修师傅赶来，先关掉水闸，接着开始排查。维修师傅忙活了大半天，产权单位才带人来到现场。大家一直忙活到晚上10时，才完成了一整列上下水管的更换。
“失管楼院最怕遇上应急抢修，产权单位远水解不了近渴，要是没有物业联盟的师傅紧急处置，管理真是难上加难。”看着修好的水管，王文娟悬着的心终于放下了。
“楼道里没灯，晚上黑灯瞎火太不安全。我儿子前几天摸黑上楼，就给摔骨折了！”甲28号楼的居民迫切希望加装楼道照明。社区联系产权单位，多次沟通楼道照明方案，产权单位终于办理了公用电电卡，并在楼道里搭建了线路。楼道里有了电，可灯还没着落，大家想到了物业联盟。失管院落需要装灯的消息一发出，很快有了响应：信通院物业主动提出免费为甲28号楼提供25盏感应灯，由北邮物业免费为居民调试安装。
新外大街28号院由于物业、产权单位多，遇到涉及公共区域的问题，难免会出现推诿扯皮。小区里有座垃圾楼，此前一直由街道兜底聘请人员维护。一次垃圾楼运输锁链损坏，让垃圾楼陷入了“瘫痪”。社区将物业公司请到了一起，很快物业公司就统一了意见：负责区域占比大的物业，产生的垃圾量也大，负责垃圾楼运维人员的开支；其他几家物业轮流承担应急维修、检查费用，每半年轮换一次。不到两天，垃圾楼便修好并恢复正常运转了。
破解难题还需长久之计
物业联盟是德外大街西社区探索老旧小区失管难题的一次全新尝试，物业联盟伸出援手，失管小区的面貌在一点点改善，社区氛围也逐渐融洽起来。
北京联合大学教授李凌有着丰富的基层社区治理经验。在他看来，目前物业联盟间的关系相对松散，还需形成更加健全的制度体系，联盟内部也要不断完善监督评价机制。“从长远来看，想要从根本上改变老楼失管的窘境，还要靠引进市场化的物业公司。”李凌说。
富士国际期货在采访中发现，物业在接管失管小区时往往顾虑重重：一方面，有些老旧失管楼院的产权单位已不存在，有的虽有产权单位却不愿担责，基础设施陈旧，问题越积越多，想维修却苦于没有资金，新物业往往不愿接手；另一方面，老旧小区的居民没有交物业费的习惯，新物业进驻后，物业费的收缴、运营都是难题。
李凌认为，要想更顺畅地引入市场化的物业管理，需要根据实际情况推行新的物业管理模式，降低物业成本。李凌介绍，一套物业至少要包含保安、保洁和日常维修人员，有的失管院落面积小、户数少，若是每个院独自聘请物业公司，服务成本相应会提高。可以考虑以街道或社区为单位，几个院落共同引进一家物业，共用保洁、维修、设备维护人员，这样可以摊薄成本。同时，将小区内的可盈利空间放开给物业公司运营，可以弥补入不敷出的问题。
“还可以通过‘先尝后买’的方式引入物业管理，让居民更加放心地实现过渡。通过居民充分协商达成共识，提升居民物业服务的付费意识，实现物业规范化管理。”李凌说。 本报富士国际期货 师悦富士期货官网! 富士期货免责声明：富士期货官网所载文章、数据等内容仅供参考，投资者据此操作，风险自担。行情策略请联系QQ客服获取。
